Czy warto kupić mieszkanie od dewelopera w Krakowie w 2026? Dane, ryzyka i praktyczne wnioski dla kupujących

Osoby planujące zakup mieszkania w Krakowie często zadają dziś jedno pytanie:

Czy warto kupić mieszkanie teraz, czy lepiej jeszcze poczekać?

Niepewna sytuacja gospodarcza, doniesienia o konfliktach na świecie, zmiany stóp procentowych i liczne prognozy dotyczące cen nieruchomości sprawiają, że podjęcie decyzji nie jest łatwe.

Pod koniec maja 2026 r. miałam okazję uczestniczyć w zamkniętym webinarze dla subskrybentów serwisu insight.rynekpierwotny.pl. Podczas webinaru Jan Dziekoński – główny ekonomista Property Group – przedstawił najnowszy raport “W górę czy w dół” dotyczący rynku mieszkaniowego oraz omówił wpływ sytuacji gospodarczej na rynek nieruchomości w Polsce.

Poniższy tekst nie jest streszczeniem raportu, lecz moim autorskim omówieniem najważniejszych wniosków z perspektywy osób, które rozważają zakup mieszkania od dewelopera w Krakowie.

Najważniejszy wniosek: nie widać przesłanek do dużych spadków cen mieszkań

Od wielu miesięcy część kupujących odkłada decyzję zakupową, licząc na wyraźne obniżki cen.

Tymczasem dane prezentowane przez Jana Dziekońskiego nie wskazują na scenariusz gwałtownej przeceny mieszkań. Ekspert zwraca uwagę, że obecnie większym problemem rynku stają się rosnące koszty realizacji nowych inwestycji oraz malejąca liczba projektów uruchamianych przez deweloperów.

To bardzo istotna informacja. Nawet jeśli sprzedaż mieszkań chwilowo spowalnia, ograniczona podaż nowych inwestycji może skutecznie hamować spadki cen.

W praktyce oznacza to, że osoby czekające na przeceny rzędu 10-20% mogą się ich po prostu nie doczekać.

Kupujący mają dziś większy wybór niż prawdopodobnie będą mieli za kilka lat

Paradoksalnie obecna sytuacja jest całkiem korzystna dla osób aktywnie poszukujących mieszkania.

Na rynku nadal dostępnych jest wiele inwestycji realizowanych przy niższych kosztach budowy niż te, z którymi deweloperzy będą musieli mierzyć się w kolejnych latach. Konkurencja pomiędzy inwestycjami jest duża, a to przekłada się na większą elastyczność sprzedających.

Kupujący mogą dziś częściej liczyć na:

• promocje cenowe,
• korzystniejsze harmonogramy płatności,
• pakiety wykończeniowe,
• rabaty na miejsca postojowe,
• indywidualne negocjacje warunków zakupu.

Z mojego doświadczenia wynika, że obecnie znacznie łatwiej znaleźć mieszkanie dobrze dopasowane do swoich potrzeb niż jeszcze dwa-trzy lata temu, gdy wiele atrakcyjnych inwestycji wyprzedawało się na bardzo wczesnym etapie budowy.

Największym wyzwaniem dla kupujących nie są dziś ceny mieszkań, lecz kredyty

To jeden z najciekawszych wniosków płynących z raportu.

Eksperci zwracali uwagę, że obecnie o sytuacji na rynku mieszkaniowym decydują przede wszystkim koszty finansowania zakupu.

Po rekordowo mocnym marcu liczba składanych wniosków kredytowych spadła w kwietniu aż o około 33%. Nie wynikało to z nagłego braku zainteresowania mieszkaniami, lecz przede wszystkim z obaw dotyczących kosztów kredytów hipotecznych.

Marzec był miesiącem wyjątkowo aktywnym. Wielu kupujących przyspieszało decyzje zakupowe, obawiając się pogorszenia warunków finansowania. W efekcie część popytu została skumulowana właśnie w tym okresie.

Dla osoby planującej zakup mieszkania ważniejsze od pytania:

„Czy mieszkania będą tańsze za rok?”

może być dziś pytanie:

„Czy za rok nadal będę miał zdolność kredytową pozwalającą kupić takie mieszkanie jak dziś?”

To właśnie zdolność kredytowa i wysokość rat mogą mieć większy wpływ na realny koszt zakupu niż niewielkie wahania cen mieszkań.

Swoją drogą aktualne średnie ceny mieszkań w Krakowie możesz śledzić na: rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/krakow/

Sprzedaż mieszkań zaczyna hamować

Po bardzo dobrym pierwszym kwartale 2026 roku rynek wszedł w fazę wyraźnego spowolnienia.

Według danych przedstawionych przez Jana Dziekońskiego:

• kwiecień był około 15% słabszy od marca,
• maj był kolejne 10-20% słabszy od kwietnia,
• liczba nowych transakcji zaczęła stopniowo spadać.

Nie oznacza to jednak załamania rynku.

Obecne wyniki sprzedaży nadal pozostają na poziomach porównywalnych z relatywnie dobrymi miesiącami 2025 roku. Mówimy raczej o schłodzeniu po bardzo mocnym początku roku niż o kryzysie.

Dla kupujących może to być nawet dobra wiadomość. Mniejsza presja sprzedażowa często oznacza większą gotowość deweloperów do rozmów o warunkach zakupu.

Dlaczego wydarzenia na Bliskim Wschodzie mogą wpływać na ceny mieszkań w Krakowie?

Tematem przewodnim raportu są długofalowe konsekwencje konfliktu w Zatoce Perskiej.

Choć wydaje się, że wydarzenia rozgrywające się tysiące kilometrów od Polski nie mają związku z zakupem mieszkania w Krakowie, w praktyce wpływają na koszty realizacji inwestycji budowlanych.

Mechanizm jest stosunkowo prosty:

1. Konflikt zwiększa ryzyko zakłóceń dostaw ropy.
2. Rosną ceny energii i transportu.
3. Drożeje produkcja materiałów budowlanych.
4. Wzrastają koszty budowy nowych osiedli.
5. Deweloperzy ostrożniej uruchamiają nowe inwestycje.
6. W kolejnych latach na rynek trafia mniej mieszkań.

Według ekspertów najbardziej narażone na wzrost kosztów pozostają:

• stal konstrukcyjna,
• cement,
• izolacje termiczne,
• instalacje techniczne,
• stolarka okienna i drzwiowa.

To jeden z powodów, dla których analitycy nie spodziewają się spadków cen nowych mieszkań.

Co to oznacza dla Krakowa?

Kraków od lat pozostaje jednym z najmocniejszych rynków mieszkaniowych w Polsce.

Wpływają na to między innymi:

• silny rynek pracy,
• obecność międzynarodowych korporacji,
• napływ singli, młodych par, rodzin i studentów,
• rozwinięty rynek najmu,
• ograniczona liczba atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje.

W przeciwieństwie do wielu mniejszych miast Kraków nadal przyciąga nowych mieszkańców i inwestorów. Jednocześnie coraz trudniej znaleźć dobrze położone działki pod nowe projekty mieszkaniowe.

To sprawia, że rynek jest stosunkowo odporny na większe wahania cen.

Szczególnie dobrze widać to w takich lokalizacjach jak Podgórze, Zabłocie, Grzegórzki, Krowodrza, Bronowice czy okolice centrum miasta.

Coraz większe znaczenie ma segment premium

Jan Dziekoński zwrócił również uwagę na rosnący udział mieszkań premium i segmentu upper-middle. To zjawisko jest szczególnie widoczne właśnie w Krakowie.

Klienci kupujący droższe nieruchomości często finansują zakup gotówką lub wykorzystują kredyt w znacznie mniejszym stopniu niż przeciętny nabywca. Dzięki temu segment premium jest mniej podatny na zmiany stóp procentowych.

W praktyce oznacza to, że najlepsze inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, nawet gdy cały rynek nieco wyhamowuje.

Czy warto czekać z zakupem mieszkania?

Oczywiście nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłości z pełną pewnością.

Jednak na podstawie danych przedstawionych w raporcie trudno znaleźć argumenty przemawiające za oczekiwaniem na znaczące spadki cen mieszkań.

Znacznie bardziej prawdopodobne wydają się:

• stabilizacja cen,
• niewielkie wzrosty w wybranych lokalizacjach,
• ograniczanie liczby nowych inwestycji,
• utrzymanie dużych różnic pomiędzy poszczególnymi projektami deweloperskimi.

Jeżeli planujesz zakup mieszkania przede wszystkim na własne potrzeby, obecna sytuacja może być jednym z bardziej komfortowych momentów do poszukiwań. Oferta jest szeroka, konkurencja między deweloperami duża, a możliwości negocjacyjne większe niż w okresach największego boomu.

Kim jest autor raportu “W górę, czy w dół?”

Jan Dziekoński jest głównym ekonomistą Property Group oraz ekspertem rynku nieruchomości związanym z portalem RynekPierwotny.pl. Od wielu lat analizuje dane dotyczące cen mieszkań, podaży nowych inwestycji, sprzedaży deweloperskiej oraz wpływu sytuacji gospodarczej na rynek mieszkaniowy w Polsce.

Nie musisz samodzielnie analizować całego rynku

Zakup mieszkania od dewelopera to często jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Problem w tym, że większość osób musi podejmować ją w oparciu o setki ofert, sprzeczne opinie i zmieniające się prognozy.

Od ponad 10 lat zajmuję się wyłącznie rynkiem pierwotnym w Krakowie. Pomagam porównać inwestycje, wychwycić istotne różnice między projektami i znaleźć mieszkania, które naprawdę pasują do potrzeb, budżetu oraz planów kupującego.

Zastanawiasz się nad zakupem mieszkania? Umów bezpłatną konsultację.